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Rien ne s’oppose à ce que le fonds de commerce puisse simplement être loué. On parle alors de location-gérance.

Le texte d’origine est la loi du 20 mars 1956.
Aujourd’hui, le chapitre 4 du Code de commerce (articles L144-1 à L144-13) est intitulé « De la location-gérance« .

Lorsque l’on parle d’un contrat de location-gérance, il s’agit de « tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls ».

La location gérance peut être un pas vers la transmission de ce fonds de commerce, pour assurer la continuité de l’activité exercée.
C’est aussi une opportunité pour le locataire d’apprécier la viabilité du fonds avant d’envisager de l’acquérir.

§ 1. La conclusion du contrat de location-gérance

A – Conditions tenant au fonds de commerce

Le fonds de commerce doit exister lors de sa location-gérance.

Com., 23 février 1988, n°86-10.489 :
Approbation de l’arrêt d’appel qui avait constaté que M. X avait fait mentionner la cessation complète d’activité de son fonds de commerce au RCS.
→ On ne peut pas envisager de location-gérance d’une activité qui a cessé.

B – Conditions tenant aux parties

Auparavant, l’ex article L144-3 du Code de commerce posait une condition qui voulait que le propriétaire du fonds devait avoir exploité le fonds mis en gérance pendant au moins 2 ans avant la mise en location-gérance.
Ce texte a été abrogé par la loi SOIHILI du 19 juillet 2019, qui simplifie la cession et la mise en location-gérance du fonds de commerce.

Le législateur gomme ainsi progressivement tout ce qui constitue une entrave à la faculté d’exploiter des fonds de commerce.

L’article L144-2 du Code de commerce prévoit que “le locataire-gérant a la qualité de commerçant”.
→ Il est soumis à toutes les obligations qui en découlent.

Com., 14 juin 2000, n°98-11.695 :
La Cour de cassation admet que, lorsque l’immatriculation est admise du fait du contrat de location-gérance, l’immatriculation sera postérieure au contrat.

En revanche, celui qui donne en location-gérance son fonds de commerce (= qui devient bailleur d’un fonds de commerce) n’a pas/plus besoin d’être immatriculé.

C – Condition de publicité

L’article R144-1 du Code de commerce pose une condition de publicité, dans les 15 jours du contrat de location-gérance.

§ 2. Les effets du contrat de location-gérance

A – À l’égard des parties

Le locataire doit exploiter le fonds selon sa destination.
Le locataire-gérant, contrairement au preneur du bail commercial, ne dispose d’aucun droit à la déspécialisation.

Le Code de commerce prévoit un mécanisme de révision du loyer, aux articles L144-11 et L144-12.

Le propriétaire a une obligation de délivrance du fonds pour son exploitation.
Il a l’obligation de permettre la jouissance paisible du fond : pendant toute la durée d’exécution du contrat, il doit garantir son locataire contre l’éviction.

B – À l’égard des tiers

Le locataire-gérant est inconnu aux yeux des créanciers du bailleur.
Cela peut leur poser difficulté s’il veulent récupérer leur créance, dès lors que leur créditeur n’exploite directement plus le fonds de commerce.

La déchéance du terme est prévue par l’article L144-6.
Pour permettre aux créanciers du propriétaire du fonds d’être protégés contre le risque de dépréciation du fonds de commerce (qui constitue leur principale garantie de paiement), la déchéance du terme leur permet d’exiger le paiement immédiat des dettes du propriétaire du fonds.

La solidarité est prévue par l’article L144-7.
Elle permet la protection des créanciers du locataire-gérant.
« Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds« .

Ce texte a connu une évolution récente, avec la loi Sapin 2 du 9 décembre 2016.
Auparavant, l’article L144-7 prévoyait une solidarité pendant un délai de 6 mois.
La solidarité jouait donc jusqu’à 6 mois plus tard !

La solidarité subsiste aujourd’hui, mais son délai a donc été considérablement raccourci.
Il s’agit d’une charge en moins qui pèse sur le loueur du fonds.
→ Facilitation des opérations de contrat de location-gérance.

§ 3. La fin du contrat de location-gérance

• Le locataire-gérant ne possède aucun droit au renouvellement, à la différence du bail commercial.

• Il peut se rétablir dans un commerce semblable, à condition qu’il ne soit pas soumis à une clause de non-concurrence.

• La fin du contrat de location-gérance donne lieu aux mêmes mesures de publicité que celles prévues au moment de la conclusion du contrat (article R144-1 du Code de commerce).